Převod nemovitosti: Jak na to, aby vše šlo hladce?

Kdy se řeší převod nemovitosti

Převod nemovitosti řeší vždy oficiální vlastník nemovitosti, ať stávající, nebo budoucí – prodejce či kupující, rodič převádějící nemovitost na dítě, dědic. Je také možné pověřit převodem třetí osobu, zpravidla to bývá realitní kancelář či specializovaný právník – zmocněná osoba musí mít vždy udělenou úředně ověřenou plnou moc.

Nejčastější důvody převodu nemovitosti

• prodej nemovitosti,
• koupě nemovitosti,
• dědictví,
• darování.

V případě prodeje a koupě budete vždy potřebovat kupní smlouvu, na jejímž základě se podá žádost o vklad nemovitosti do katastru. Smlouva, resp. podpisy na ní musí být úředně ověřeny.

Při dědictví se o přepis nemovitosti většinou postará notář, který má na starost dědické řízení.
Jestli jste nemovitost získali darem, je nutná k přepisu darovací smlouva. O převod pak může požádat jak darující či obdarovaný, tak i zmocněná osoba s plnou mocí.

Na co myslet před samotným převodem nemovitosti?

• Ověřte vlastníka nemovitosti v katastru.
• Zkontrolujte další související pozemky a podíly vlastníka na nemovitostech, které jsou součástí přepisu.
• Zkontrolujte věcná břemena a práva, která se vážou k nemovitosti (zástavní právo, zatížení hypotékou, exekuce a další).
• Prohlédněte si nemovitost také fyzicky, zda nemá skryté vady.

Proces převodu nemovitosti krok po kroku

1. Smlouva o převodu nemovitosti (kupní či darovací smlouva)

Jako první vás čeká sepsání smlouvy o převodu nemovitosti. Ta musí obsahovat všechny náležitosti a být sepsána opravdu pečlivě, i malý překlep vám může způsobit velké problémy.

Smlouvu o převodu nemovitosti, i když na internetu najdete mnoho vzorů, doporučujeme nechat sepsat právníkem. Budete tak mít jistotu, že je vše správně. Vždy v ní musí být uvedeno jméno obou stran (prodávající i kupující), informace o nemovitosti, včetně souvisejících pozemků, věcných břemen a práv, částka, způsob a lhůta úhrady.

Kopie smlouvy, kterou budete zasílat na katastrální úřad, pak musí být úředně ověřena.

2. Platba

Za nemovitost platíte ještě před samotným převodem. Doporučujeme využít advokátní úschovnu či realitní kancelář. Kupující převede peníze na účet advokáta a prodávající je dostane ve chvíli, kdy bude nemovitost přepsaná v katastru na nového majitele.

3. Zápis do katastru nemovitostí

Pro zápis nového majitele do katastru nemovitostí budete potřebovat

• vyplněný formulář Návrh na vklad do katastru nemovitostí. Můžete také využít aplikaci od ČÚZK, formulář vyplnit a následně ho lze vytisknout (návrh lze podat i elektronicky). Mějte vždy 2 kopie formuláře – jeden odevzdáte úřadu a druhý bude sloužit jako potvrzení, že jste návrh podali,
• vkladovou listinu, tedy kupní či darovací smlouvu,
• případné přílohy jako prohlášení vlastníka či geometrický plán,
• zaplatit správní poplatek 2 000 Kč.

Jak dlouho trvá převod nemovitosti

Po doručení všech potřebných dokumentů katastrálnímu úřadu bude na nemovitost vyznačena tzv. plomba. Zápis do katastru nemovitostí proběhne nejpozději do 30 dnů (nejdříve do 20 dní).

Převod nemovitosti je kompletní v momentě zápisu do katastru nemovitostí.

Daň z příjmu při převodu nemovitosti

Pokud jste kupující, nemusíte si s daní z nemovitosti lámat hlavu. Daň z nabytí nemovitých věcí byla 26. září 2020 zrušena. Dříve ji platil ten, kdo byl nabyvatelem nemovitosti, tedy kupující. Sazba daně byla 4 % ze základu daně.

Pokud jste prodávající, daním se nevyhnete. Jelikož prodej nemovitosti představuje příjem prodávajícího, je potřebné ho vykázat v daňovém přiznání. V tomto případě se tento příjem daní sazbou 15 %.

Existují i výjimky, kdy daň z nemovitosti jako prodávající platit nemusíte:

• Nemovitost vlastníte déle než 5 let, nebo déle než 10 let u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021.
• V nemovitosti bydlíte více než 2 roky před prodejem.
• Získané finance z prodeje využijete k řešení vlastní bytové situace (například na koupi nebo výstavbu vlastního bydlení).
• Jedná se o převod členských práv k družstevnímu bytu, pokud doba mezi nabytím a převodem členských práv přesáhne 5 let.
• Nemovitosti je předmětem dědictví.

Aktualizace: Údaje v článku se mohou měnit, protože tuto problematiku detailně řeší Zákon o daních z příjmu, který byl v poslední době novelizován. Aktuální informace sledujte zde.