Obecné 8 min čtení

Pronájem nemovitosti: Komplexní průvodce pro nájemce a podnájemce (2026)

Hledání nového domova je vzrušující proces, který však s sebou nese řadu právních a finančních nástrah. Ať už hledáte svůj první byt, nebo se stěhujete do většího, je důležité znát svá práva i povinnosti. V tomto průvodci vás provedeme celým procesem, od prohlídky až po stěhování, a vysvětlíme zásadní rozdíly mezi nájmem a podnájmem.

Souhrn přes AI:

Zdroj: Freepik.com

Autor článku:

Milan Souček

Datum publikace:

10. 2. 2026

Nájem vs. podnájem: Pozor na rozdílnou úroveň ochrany

Mnoho lidí tyto pojmy zaměňuje, ale z pohledu zákona je mezi nimi zásadní rozdíl v míře vaší ochrany:

Nájem: Smlouvu uzavíráte přímo s vlastníkem nemovitosti. Máte silnou zákonnou ochranu, majitel vám může dát výpověď jen ze zákonem stanovených důvodů a nemůže vám zakázat např. zřízení trvalého bydliště nebo domácího mazlíčka.
Podnájem: Smlouvu uzavíráte s nájemcem (např. někdo má pronajatý obecní byt a pokoj přenechá vám). Zde je vaše ochrana mnohem slabší. Podnájem končí automaticky s koncem hlavního nájmu a práva podnájemce jsou výrazně omezena smlouvou.

Klíčové rozdíly mezi nájmem a podnájmem

Nájem	Podnájem
smlouva přímo s vlastníkem bytu	smlouva s nájemcem (ne s vlastníkem)
silná právní ochrana dle občanského zákoníku	slabší právní ochrana
nutná písemná forma smlouvy	může být i ústní (doporučuje se písemně)
lze ukončit jen z přesně stanovených důvodů	končí automaticky s nájemní smlouvou
dlouhodobé bydlení	často krátkodobější a méně jisté

Finanční aspekty: Více než jen měsíční nájemné

Při plánování rozpočtu musíte počítat s několika položkami:

Kauce (jistota): Majitel může požadovat kauci až do výše trojnásobku nájemného. Slouží ke krytí případných dluhů nebo škod.
Platba za služby: Rozlišujte mezi čistým nájemným a zálohami na energie a služby (voda, odpad, úklid domu). Vyúčtování musíte obdržet minimálně jednou ročně.
Pojištění: Častá chyba nájemců. Mnoho lidí se domnívá, že je chrání pojištění majitele. To se však vztahuje pouze na stavbu (stěny, střechu). Jako nájemce potřebujete vlastní pojištění domácnosti (pro věci, které do bytu vnesete) a především pojištění odpovědnosti, které pokryje škody, které v bytě nechtěně způsobíte (např. vytopení sousedů).

Než podepíšete smlouvu

1. Prohlídka a prověření majitele

Nestačí se jen podívat, zda se vám byt líbí. Zkontrolujte technický stav (vlhkost, těsnění oken, tlak vody). Doporučujeme také nahlédnout do katastru nemovitostí, zda osoba, se kterou jednáte, je skutečně majitelem nebo má oprávnění byt pronajímat.

2. Podpis smlouvy a předávací protokol

Smlouva musí být vždy písemná. Kromě údajů o stranách a ceně trvejte na detailním předávacím protokolu. Ten by měl zahrnovat:

stavy měřidel (voda, plyn, elektřina);
detailní soupis vybavení a záznamy o jeho stavu;
fotodokumentaci případných závad, abyste při stěhování nemuseli platit za škody, které jste nezpůsobili.

3. Trvalé bydliště a mazlíčci

Podle občanského zákoníku vám majitel v nájemním vztahu nemůže zakázat nahlášení trvalého bydliště ani chov zvířete (pokud nepůsobí nepřiměřené obtíže ostatním obyvatelům domu). U podnájmu je však situace jiná a platí to, co je ve smlouvě.

Zdroj: Freepik.com

Práva a povinnosti nájemce

Občanský zákoník poskytuje nájemcům silnou ochranu, protože je považuje za slabší stranu smluvního vztahu. Přesto mají nájemci i řadu povinností.

Jaká jsou práva nájemce?

Právo na nerušené užívání bytu

Nájemce má právo pokojně a nerušeně bydlet v pronajatém bytě. Pronajímatel nesmí vstupovat do bytu bez předchozího souhlasu a oznámení, s výjimkou naléhavých situací (havárie, požár). Kontroly stavu bytu musí být předem domluveny.
Právo chovat domácí zvíře

Nájemce má právo chovat v bytě domácí zvíře (například kočku nebo psa), pokud tím nezpůsobuje ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. Zákaz chovu zvířat v nájemní smlouvě je neplatný, pokud jde o běžné domácí mazlíčky. Výjimkou jsou nebezpečná nebo exotická zvířata.
Právo přijímat návštěvy a členy domácnosti

Nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoliv. Zákaz návštěv v nájemní smlouvě je neplatný. Pokud nájemce přijme nového člena domácnosti, má povinnost to do dvou měsíců oznámit pronajímateli.
Právo na podnájem

Nájemce má právo dát do podnájmu část bytu (například jeden pokoj), pokud v bytě sám trvale bydlí – v tomto případě není nutný souhlas pronajímatele. Pokud chce dát do podnájmu celý byt nebo jeho větší část, potřebuje písemný souhlas vlastníka.
Právo požadovat opravu závad

Nájemce má právo požadovat opravu všech závad, které vyžadují zásahy nad rámec tzv. drobných oprav (viz níže). Pokud pronajímatel opravu neprovede bez zbytečného odkladu, může ji nájemce zařídit sám a požadovat úhradu nákladů nebo slevu z nájemného.
Právo na vrácení kauce

Po skončení nájmu a předání bytu v dohodnutém stavu má nájemce právo na vrácení kauce, která je případně snížena o náklady na opravu jím způsobených škod.

Jaké jsou povinnosti nájemce?

Platit nájemné a služby včas

Nájemce je povinen hradit nájemné a zálohy na služby v termínu stanoveném smlouvou. Opakované pozdní platby nebo neplacení mohou vést k výpovědi smlouvy.
Užívat byt řádným způsobem

Nájemce musí byt užívat k účelu, pro který byl určen (bydlení), a nesmí jej poškozovat. Musí dbát na to, aby svým chováním neomezoval ostatní obyvatele domu (hluk, zápach, nepořádek).
Provádět běžnou údržbu a drobné opravy

Nájemce má zákonnou povinnost starat se o běžnou údržbu bytu.
Oznamovat závady pronajímateli

Pokud v bytě dojde k závadě, kterou je nutné odstranit (například netěsnost vodovodního potrubí, nefunkční topení), musí ji nájemce neprodleně oznámit pronajímateli. Neoznámí-li závadu včas a vznikne škoda, může být povinen ji nahradit.
Neměnit byt bez souhlasu pronajímatele

Nájemce nesmí provádět stavební úpravy, bourání příček, instalaci nového vybavení nebo jiné podstatné změny bez písemného souhlasu pronajímatele. Pokud tak učiní, může pronajímatel požadovat vrácení bytu do původního stavu a vypovědět smlouvu.
Předat byt při ukončení nájmu

Při ukončení nájmu musí nájemce vrátit byt ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení.

Práva a povinnosti nájemce v kostce

Oblast	Právo nájemce	Povinnost nájemce
Opravy	Hradit velké opravy (stoupačky, kotel).	Hradit běžnou údržbu a drobné opravy.
Návštěvy	Přijímat návštěvy i na delší dobu.	Ohlásit majiteli zvýšení počtu osob v bytě.
Změny v bytě	Jen se souhlasem majitele.	Uvést byt při skončení nájmu do původního stavu.
Vstup majitele	Jen po ohlášení a ve vaší přítomnosti.	Umožnit vstup v případě nouze nebo kontroly.

Kdo platí opravy? Limity pro drobné opravy

Častým bodem sporů je otázka, co má platit majitel a co nájemce. Podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. platí nájemce tzv. drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou.

Co patří mezi drobné opravy?

Podle § 2257 odst. 2 občanského zákoníku má nájemce povinnost provádět běžnou údržbu a drobné opravy. Tyto pojmy blíže vymezuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

Běžná údržba zahrnuje:

udržování bytu v čistotě;
mazání kování oken a dveří;
kontrola funkčnosti spotřebičů;
čištění odtoků, sifonů a větracích mřížek;
běžný úklid a péče o stav bytu.

Mezi drobné opravy patří například:

výměna žárovek, zářivek a LED světelných zdrojů;
oprava nebo výměna vypínačů, zásuvek, pojistek a jističů;
výměna klik, závor, zámkových vložek a kování dveří a oken;
výměna těsnění u oken a dveří;
výměna baterií a pákových směšovačů;
výměna sprchových hadic, splachovačů a dalších součástí sanitárního vybavení;
oprava a výměna drobných částí oken a dveří (pantů, táhel, rolet);
drobné opravy podlahových krytin, lišt a prahů;
výmalba stěn a oprava omítek, tapetování;
čištění podlah, obkladů a podlahových krytin.

Limity pro drobné opravy

Zákon stanovuje jasné limity, kolik může nájemce maximálně zaplatit za drobné opravy:

Typ limitu	Částka
Maximální náklad na jednu drobnou opravu	1 000 Kč
Maximální roční náklady na drobné opravy celkem	100 Kč/m2 podlahové plochy

Příklad:

Byt o velikosti 50 m²: nájemce hradí maximálně 5 000 Kč ročně na drobné opravy.
Byt o velikosti 75 m²: nájemce hradí maximálně 7 500 Kč ročně na drobné opravy.

Pokud náklady na jednu opravu přesáhnou 1 000 Kč nebo celkové roční náklady překročí limit 100 Kč/m², hradí další náklady pronajímatel.

Co hradí pronajímatel: Větší opravy

Pronajímatel hradí všechny opravy, které nespadají do běžné údržby a drobných oprav.

Patří sem především:

výměna oken, dveří a podlahových krytin (mimo běžné opravy);
oprava a výměna rozvodů elektřiny, vody, plynu a topení;
oprava nebo výměna radiátorů, bojleru, kotle;
oprava nebo výměna spotřebičů, které jsou součástí bytu (sporák, pračka, lednice);
oprava nebo výměna sanitárního vybavení (umyvadlo, vana, WC);
oprava střechy, fasády, výtahu a dalších společných částí;
revize a údržba společných částí domu;
oprava škod způsobených běžným opotřebením.

Zdroj: Freepik.com

Kauce a její vrácení

Kauce je finanční záruka, kterou nájemce skládá pronajímateli při podpisu smlouvy. Jejím účelem je krýt případné škody na bytě nebo neuhrazené nájemné.

Maximální výše kauce

Podle občanského zákoníku může být kauce maximálně ve výši trojnásobku měsíčního nájemného. Pokud pronajímatel požaduje vyšší částku, toto ustanovení smlouvy je neplatné a nepřihlíží se k němu.

Příklad:

Měsíční nájemné: 15 000 Kč → Maximální kauce: 45 000 Kč
Měsíční nájemné: 20 000 Kč → Maximální kauce: 60 000 Kč

Vrácení kauce

Pronajímatel je povinen vrátit kauci do jednoho měsíce od skončení nájmu a předání bytu. Kauce může být snížena o:

neuhrazené nájemné a služby;
náklady na opravu škod, které způsobil nájemce (nad rámec běžného opotřebení).

Pronajímatel musí náklady na opravu doložit (faktury, fotografie před opravou). Běžné opotřebení nelze započítat (například vybledlé barvy na stěnách po 5 letech nájmu).

Tip: Pokud pronajímatel odmítá vrátit kauci nebo ji neoprávněně sráží, může nájemce požadovat doložení faktur za opravy nebo rozpis nákladů spolu s fotodokumentací. V případě nesouhlasu s výpočtem následně pronajímatele písemně vyzvat k vrácení části kauce, v krajním případě se může obrátit na soud.

Pojištění: Ochrana vašeho rozpočtu

V předchozím článku o prodeji nemovitosti jsme zmiňovali důležitost správného pojištění. U nájmu to platí dvojnásob. Jako nájemce odpovídáte za škody, které v bytě způsobíte.

Pojištění odpovědnosti je naprostým základem. Pokryje situace, kdy vytopíte sousedy nebo nechtěně poškodíte vybavení, které patří majiteli.
Pojištění domácnosti chrání vaše osobní věci (elektronika, oblečení, nábytek) proti krádeži nebo živelním pohromám.

Nejčastější chyby při nájmu

Platba v hotovosti bez potvrzení: Vždy preferujte převod na účet nebo vyžadujte příjmový doklad.
Absence pojištění: Škoda způsobená prasklou hadicí u pračky se může vyšplhat do statisíců. Pojištění odpovědnosti stojí pár korun měsíčně a ušetří vám obrovské starosti.
Neznalost výpovědní doby: Standardní výpovědní doba je 3 měsíce a začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce.
Podpis smlouvy bez přečtení: Vždy si nechte dostatek času na přečtení smlouvy. Pokud vám něco není jasné, požádejte o vysvětlení nebo se poraďte s právníkem.
Absence předávacího protokolu: Bez předávacího protokolu nelze prokázat, v jakém stavu byl byt předán. Vždy trvejte na předávacím protokolu s podrobným popisem stavu bytu a fotkami.
Neoznámení závady pronajímateli: Jakoukoliv závadu oznamte pronajímateli písemně (e-mail, SMS) co nejdříve.
Stavební úpravy bez souhlasu: Někteří nájemci provádějí drobné úpravy (výmalba stěn na jinou barvu, přibíjení polic) bez souhlasu pronajímatele. To může vést k požadavku na vrácení bytu do původního stavu a srážce z kauce.

Zdroj: Freepik.com

Na co si dát pozor při podnájmu

Podnájem je méně jistá forma bydlení než nájem, protože právo podnájemníka je odvozeno od práva nájemce. Pokud nájemní smlouva skončí, automaticky končí i podnájem – a podnájemník nemá nárok na náhradu ani prodloužení.

Kdy je nutný souhlas vlastníka?

Souhlas NENÍ nutný, pokud nájemce dává do podnájmu pouze část bytu (například jeden pokoj) a sám v bytě trvale bydlí.
Souhlas JE nutný, pokud nájemce chce dát do podnájmu celý byt nebo jeho větší část.

Souhlas musí být písemný. Pokud nájemce poruší toto pravidlo, dopouští se hrubého porušení smlouvy a pronajímatel může nájemní smlouvu vypovědět.

Podnájemní smlouva

Podnájemní smlouva nemusí být na rozdíl od nájemní smlouvy písemná, nicméně písemná forma je silně doporučena. Měla by obsahovat:

identifikaci nájemce a podnájemníka;
popis podnajímaného prostoru;
výši podnájemného a termín splatnosti;
dobu podnájmu;
seznam vybavení, které je součástí podnájmu;
výši kauce (obvykle ve výši jednoho až dvou měsíčních podnájemných);
pravidla užívání bytu;
informaci o tom, že podnájem skončí v okamžiku skončení nájemní smlouvy.

Rizika pro podnájemníka

Slabší právní ochrana – podnájemník nemá tak silné zákonné postavení jako nájemce.
Nejistota bydlení – pokud skončí nájemní smlouva, podnájemník se musí vystěhovat.
Žádný přímý vztah s vlastníkem – podnájemník komunikuje pouze s nájemcem, nikoliv s vlastníkem bytu.

Tip: Podnájemníci by si před podpisem smlouvy měli ověřit, zda nájemce skutečně má souhlas vlastníka s podnájmem, a požadovat písemnou smlouvu s jasně stanovenými podmínkami.

Na co si dát pozor při ukončení nájmu

Stejně jako u prodeje nemovitosti je důležitá dokumentace. Při odchodu trvejte na sepsání předávacího protokolu.

Zaznamenejte konečné stavy měřidel (elektřina, plyn, voda).
Nechte si potvrdit vrácení všech klíčů.
Majitel je povinen vrátit vám kauci (jistotu) včetně úroků, pokud se nedohodnete na jejím započtení proti škodám či dluhům.

Milan Souček

manažer kampaní senior

Milan se věnuje marketingu a správě kampaní již 15 let. V agentuře OMD vedl tým online marketingu a nyní se věnuje kampaním ČSOB Pojišťovny. Vedle toho také monitoruje SEO a píše články na blog.

Přečtěte si více od tohoto autora

Podobné články

Obecné