1. Právní stav kupovaného bytu – nahlédněte do katastru nemovitostí

Každá nemovitost, a tedy i byt, který najdete, ať už s pomocí realitní kanceláře, na realitních portálech, či třeba je to bydlení na doporučení, by měla projít základní analýzou právního stavu.

Nejlepší je zajistit si dokumenty jako:
 

• nabývací titul,
• prohlášení vlastníka,
• list vlastnictví.

Vše zjistíte z listu vlastnictví

Právní stav jakékoliv nemovitosti nejsnadněji zjistíte z výpisu z katastru nemovitostí, tedy z listu vlastnictví. V něm je uvedeno vše o vlastníkovi, případně vlastnících, vadách bytu, jestli se k němu vztahují nějaká práva (například zástavní právo, či věcná břemena, exekuce, spory a další). Stejně tak z něj vyčtete, jak vlastník nemovitost získal (koupě, dědictví apod.), nebo jestli opravdu jde o bytový prostor.

Pozor na druh vlastnictví nemovitosti

Pokud si předem nezjistíte skutečný stav a skutečného majitele bytu, může se velmi snadno stát, že za byt zaplatíte někomu jinému. Proto vždy, když se vám na vlastnictví něco nezdá, byste měli zbystřit.

Více vlastníků u jedné nemovitosti

Nemovitost s více majiteli není neobvyklá, nejčastěji jde o manžele a v tomto případě vás nečekají téměř žádné překážky. Důležité je, aby s prodejem souhlasili oba manželé, stejně tak musí být oba podepsaní na kupní smlouvě.

Více vlastníků, kteří nejsou manželé, může mít nemovitost získaná dědictvím. Tady jsou dvě možnosti: prodej bude probíhat prostřednictvím jednoho vlastníka, který má od všech ostatních plnou moc, nebo budete všechny náležitosti řešit se všemi majiteli, kdy opět musí být podepsání všichni i na kupní smlouvě.

Pozor na plombu

Když uvidíte, že v listu vlastnictví je u bytové jednotky uvedena plomba (je uvedena písmenem P), nic nekupujte. V tomto případě se totiž mění stav nemovitosti, například majitel, či převod do osobního vlastnictví, ale třeba i soudní spor.

Na byt je ustanoveno zástavní právo

Zástavní právo u nemovitosti je nejčastěji kvůli hypotečnímu úvěru. Tady stačí, když si prověříte, že jde o spolehlivou banku. Zástavu pak vyřešíte buď převzetím hypotéky na byt, nebo vyplacením zástavního práva.

Podívejte se i do insolvenčního rejstříku

Abyste měli jistotu, že je s bytem vše v pořádku a není na něj uvalena například exekuce, prověřte si vlastníka také v insolvenčním rejstříku a v centrální evidenci exekucí.

2. Technický stav kupovaného bytu – na co se ptát na prohlídce bytu

Technický stav bytu zjistíte nejlépe při samotné prohlídce bytu. Na co se ptát při prohlídce bytu?
 

• Jaké je stáří rozvodů elektřiny, plynu?
• Jak jsou na tom stoupačky?
• V jakém stavu je kuchyň a koupelna?
• V jakém stavu jsou okna, dveře?
• Je byt, potažmo dům zateplen?
• Kdy byl bytový dům rekonstruován?
• Co všechno v bytě zůstává a spadá do kupní ceny?

Zvýšenou pozornost věnujte detailům, zaměřte se na plísně, praskliny, vlhké zdi, zda okna nezatékají apod.

Na škodu není ani to, vzít si s sebou na prohlídku bytu odborníka, který dokáže odhalit skryté vady, které byste na první pohled nezpozorovali. Sice vás to bude něco stát, ale na druhou stranu pak ušetříte za případné výdaje, které byste odhalili například při rekonstrukci.

V neposlední řadě se ptejte také na měsíční náklady spojené s užíváním bytu. Díky tomu si uděláte lepší představu o měsíčních výdajích a lépe si dokážete sestavit rozpočet.

Prohlédněte si také okolí

Lokalita je velmi důležitou součástí každého bydlení. Zaměřte se zejména na:
 

• občanskou vybavenost v okolí (obchod, úřady, pošta, škola, školka a další),
• dopravní dostupnost (silnice, napojení na hlavní dopravní tahy či dálnice),
• infrastrukturu městské dopravy (jak daleko jsou zastávky, jak dlouho trvá cesta k nejbližší stanici metra, zda je zde vlaková zastávka a další),
• sportovní vyžití (jestli je v okolí park, kde můžete aktivně sportovat, sportovní hřiště, fitness centrum a jak jsou daleko),
• kulturní a společenské vyžití (kavárny, restaurace, bary, kino a jiné).

3. Rezervační smlouva a poplatek – neunáhlete se s podpisem

Rezervační smlouva je dnes již téměř vždy standardní dokument, který doprovází koupi bytu a dalších nemovitostí. Jde o dokument, který dokazuje váš vážný zájem o koupi dané nemovitosti. Navíc slouží zároveň jako záruka, že po smluvenou dobu se byt nebude dál nabízet k prodeji jiným zájemcům.

Pokud využíváte služeb realitní kanceláře, trvejte vždy na trojstranné smlouvě, která se uzavírá mezi prodávajícím, kupujícím a realitní kanceláří. Díky tomu máte jistotu, že všechny strany jsou zavázány ke splnění slibu.

Nespěchejte s podpisem rezervační smlouvy a opravdu dobře si nejdřív vše promyslete. Unáhlený podpis vás může stát nemalé poplatky, pokud koupi nakonec neuskutečníte, ať už důvodu, že jste si to rozmysleli, nebo vám banka neschválila hypotéku.

Co musí obsahovat rezervační smlouva?
 

• údaje o prodávajícím,
• údaje o kupujícím,
• předmět koupě,
• částka, způsob a termín platby,
• povinnosti smluvních stran při převodu bytu na nového majitele.

Za rezervaci bytu navíc platíte i rezervační poplatek, který je jakousi bezúročnou jistinou a zároveň zálohou, že o koupi bytu máte opravdu zájem. Výše rezervačního poplatku by měla být adekvátní kupní ceně bytu. Většinou jde o 0,5 % z prodejní ceny, může to ale také být 5 či až 10 %, proto byste si měli být jisti, že jde o byt, který opravdu koupíte. Ideálně zaplaťte rezervační poplatek až ve chvíli, kdy máte schválenou hypotéku. Trvejte také na uvedení podmínek pro vrácení rezervačního poplatku.

Koupě družstevního bytu

Družstevní byty jsou pořád velmi populární, zejména kvůli nižší počáteční investici. Jednodušší je také nabytí členských práv a povinností. Nezapomínejte ale na to, že v případě družstevního bytu nekupujete přímo bytovou jednotku, ale pouze právo k jejímu užívání.

Na co si dát pozor při koupi družstevního bytu?

Rozhodně si vždy zkontrolujte výši nesplacené jistiny, tzv. anuitu. Ta totiž může být nakonec vyšší než cena bytové jednotky a celkové měsíční výdaje pak mohou vystoupat hodně vysoko. Rovněž zjistěte podmínky, za kterých si můžete byt převést do osobního vlastnictví. Všechny tyto informace si zjistěte přímo na družstvu.

A v neposlední řadě se informujte u banky ohledně hypotéky na družstevní byt a podmínek, za kterých ji lze získat.