Rekonstrukce bytu: Jak se na ni připravit?

1. Rekonstrukce bytu

Důvodů k rekonstrukci můžete mít mnoho, od touhy po modernějším bydlení až po snížení energetické náročnosti. Velmi zásadní je proto ujasnit si, co je cílem rekonstrukce. Právě od toho se bude odvíjet, jak náročná rekonstrukce bytu bude.

 

Částečná vs. celková rekonstrukce

V případě rekonstrukce starších bytů je pravděpodobnější, že bude potřebná kompletní rekonstrukce s výměnou elektroinstalace a případně také změnou dispozice a bouráním příček. Naopak, pokud máte byt, který již někdy rekonstrukcí prošel, je možná pouze částečná rekonstrukce – většinou se soustředí na modernizaci koupelny či kuchyně. Částečná rekonstrukce se může týkat také výměny podlahové krytiny, výmalby či nových omítek apod.

 

Rekonstrukce vs. modernizace

Něco jiného pak je, když chcete pouze menší změny bez stavebních úprav a nutnosti shánět řemeslníky. Jednodušeji řečeno, budete-li pouze měnit či renovovat nábytek, případně malovat zdi. V tomto případě jde spíše o modernizaci než o rekonstrukci, jelikož nebudete zasahovat do dispozice, měnit podlahovou krytinu ani rozvody.

 

2. Oznámení o rekonstrukci bytu

Co od rekonstrukce očekáváte a jakou máte představu? Podle toho, čeho chcete rekonstrukcí dosáhnout, si následně můžete mnohem lépe naplánovat úpravy, které bude potřeba udělat. Stejně tak budete vědět, zda budete potřebovat pomoc odborníků, architekta či designéra.

 

Rovněž je důležité mít představu o podobě bytu po rekonstrukci. Nebojte se si nakreslit plánek, kde zahrnete plánované úpravy i výsledný vzhled bytu. Zjistíte tak, zda bude potřeba něco bourat nebo stavět. Na základě toho totiž budete také hledat řemeslníky a žádat o povolení.

 

Kdy potřebujete k rekonstrukci stavební povolení?

Stavební povolení k rekonstrukci bytu budete potřebovat:

  • při zásahu do nosných konstrukcí, který může vést k ovlivnění stability, požární bezpečnosti nebo vzhledu budovy,
  • při zásahu do rozvodů (voda, elektřina, plyn, topení),
  • v případě přístavby či nadstavby.

 

Kdy podat ohlášení o rekonstrukci bytu?

Ohlášení rekonstrukce bytu na stavebním úřadě podáte v případech, kdy:

  • bouráte nenosné příčky,
  • změníte způsob užívaní prostor (např. probouráte zeď mezi kuchyní a obývákem, přesunete toalety, zvětšíte pokoj na úkor komory),
  • nezasahujete do nosných konstrukcí,
  • neměníte vzhled budovy,
  • nezasahujete do rozvodných sítí.

 

U některých činností není nutné mít stavební povolení ani ohlášení. Patří k nim např.:

  • rekonstrukce bytového jádra,
  • výměna kuchyňské linky, revitalizace stropů a zdí,
  • pokládka nové podlahové krytiny,
  • výměna sanitárního zařízení v koupelně a na toaletě.

 

Souhlas od bytového družstva nebo sdružení vlastníků

V některých případech budete potřebovat také povolení k rekonstrukci od bytového družstva, a to tehdy, když je byt v družstevním vlastnictví. Souhlas společenství vlastníků k rekonstrukci nepotřebujete, pokud máte byt v osobním vlastnictví.

 

Rekonstrukce bytu v družstevním vlastnictví

Spolupráce s družstvem má při rekonstrukci značné výhody, jelikož vám družstvo částečně pomůže s administrativní stránkou a vymezením činností, pro které je potřebné stavební povolení a ohlášení rekonstrukce.

 

Vždy je ale lepší za správcem domu či předsedou družstva jít i v případech, kdy jejich souhlas s rekonstrukcí nepotřebujete. Minimálně proto, abyste je informovali o plánované rekonstrukci, už jen kvůli dobrým sousedským vztahům.

 

Oznámení o rekonstrukci bytu sousedům

V neposlední řadě byste měli o rekonstrukci informovat sousedy. Zejména pak zmiňte datum, odkdy dokdy bude rekonstrukce probíhat a na jaké období jsou naplánovány hlučné práce. Sousedé tak budou mít možnost se na to připravit a počítat s tím.

 

3. Kolik stojí rekonstrukce bytu?

Cena rekonstrukce bytu se liší od ceny rekonstrukce domu. Je proměnlivá a záleží na mnoha věcech od ceny materiálu až třeba po lokalitu. Lišit se také bude cena při rekonstrukci bytu na klíč a svépomocí.

 

Rekonstrukce panelového bytu přes firmu vs. svépomocí

Šikovní kutilové, kteří mají již nějaké zkušenosti se stavebními pracemi, si zvládnou některé úpravy zajistit svépomocí. A většinu menších úprav, jako je třeba výmalba či výměna dveří, zvládnete také sami. Pokud ale plánujete větší zásahy a stavební úpravy, pak je lepší vsadit na odborníky. Rozhodnutí, komu rekonstrukci svěřit, rozhodně nepodceňte. Špatný výběr vám může v konečném důsledku celou rekonstrukci několikanásobně prodražit.

 

Rekonstrukce bytu na klíč

Firmy, které nabízejí rekonstrukci bytu na klíč, se vám mohou vyplatit v případě celkové rekonstrukce. Jejich výhodou je, že mají k dispozici všechny potřebné řemeslníky, vybavení, poskytnou také architekta a designéra a obstarají i nákup materiálu (samozřejmě po dohodě s vámi).

 

Od firmy si vždy vyžádejte:

  • smlouvu o dílo s popisem veškerých sjednaných prací,
  • veškeré doklady za nákup materiálu a vybavení.

 

Rekonstrukce s pomocí řemeslníků

Pokud se rozhodnete svěřit rekonstrukci do rukou jednotlivých řemeslníků, může vás to vyjít levněji. Je ale nutné výběr nepodceňovat. Nebojte se si od řemeslníků vyžádat ukázky prací i reference a podívejte se rovněž na recenze od předchozích klientů na internetu. Zabere to sice více času, ale budete mít větší jistotu, že jste zvolili opravdu spolehlivého člověka.

 

Spolupráce s architektem nebo designérem

Pokud k rekonstrukci využijete služeb architekta nebo designéra, počítejte s tím, že cena za rekonstrukci se navýší. Na druhou stranu vám právě tito lidé poradí nejen s tím, jak nejlépe zrekonstruovat interiér, ale také jaké materiály použít a jaký nábytek hledat.

 

Cena rekonstrukce bytu v paneláku

Cena rekonstrukce bytu se odvíjí od mnoha faktorů, záleží mimo jiné na:

  • velikosti místností,
  • rozsahu prací,
  • nákladech za materiál,
  • realizaci odborných prací (elektroinstalace, voda, plyn),
  • ceně za práci.

 

Cena rekonstrukce za m2

Cena rekonstrukce za m2 může vyjít na 8 až 14 tisíc korun, při nejdražší variantě to může být až 20 tisíc korun. Opět ale záleží na několika faktorech, jako je lokalita, rekonstruované místo nebo stáří bytu a bytového domu. Nejvíc z rozpočtu bude zabírat rekonstrukce koupelny a kuchyně. Také elektrikářské, instalatérské, topenářské a zednické práce bývají největšími položkami rozpočtu.

 

Rekonstrukce koupelny – cena

Cena za rekonstrukci koupelny se v průměru pohybuje kolem 15 tisíc korun za m2. Celkově se tak může vyšplhat na 150 až 300 tisíc korun, pokud se bavíme o celkové rekonstrukci.

 

Počítat také musíte s rezervou pro nepředvídané problémy, které při rekonstrukci mohou nastat. Vhodné je počítat s rezervou ve výši alespoň 10–15 % z předpokládané ceny rekonstrukce.

 

V průměru může být cena rekonstrukce bytu:

  • Rekonstrukce malého bytu o rozloze 20–30 m2 – zhruba 100–150 tisíc korun.
  • Rekonstrukce středně velkého bytu o rozloze 40–65 m2 – zhruba 200–650 tisíc korun.
  • Rekonstrukce velkého bytu o rozloze 75 a více m2 – od 400 tisíc korun.

 

Do celkové ceny se promítne také to, zda si pro rekonstrukci zvolíte firmu, řemeslníky, nebo budete rekonstruovat svépomocí. Firma pak do ceny zahrne svou marži a cenu ostatních služeb, jako je například návrh od architekta.

 

4. Jak dlouho trvá rekonstrukce bytu?

Rekonstrukce není záležitostí na den či týden. Počítejte s tím, že zabere minimálně měsíc nebo dva. Vhodné je také s plánováním rekonstrukce začít dostatečně včas, alespoň půl roku dopředu, a to z toho důvodu, abyste si dokázali zajistit všechny potřebné řemeslníky a odborníky a také případné dodávky materiálu.

 

Při sestavování časového plánu rekonstrukce začněte vždy s nejtěžšími pracemi, jako je bourání, stavění a úprava rozvodů. Pak postupujte systematicky ke středně náročným úpravám, jako je pokládka podlahové krytiny, dlaždiček, nahazování omítky, výmalba apod. Úplně na konec si nechejte lehké úpravy, mezi kterými bude například osazení dveří, kuchyňské linky a nábytku.

 

Nezapomeňte v časovém plánu počítat také s případnými prodlevami a s časem, který je potřebný například pro vyschnutí nátěru nebo úklid před dalšími pracemi.

 

5. Investujte do pojištění bytu

Nový interiér často obsahuje drahé vybavení, při jehož poškození vzniká značná finanční ztráta. Zejména v panelových bytech se může stát, že vás vytopí soused, prasknou stoupačky či se stane jiné neštěstí. Proto nezapomínejte na sjednání pojištění domácnosti, které v takových případech pokryje finanční škodu.